租赁系列(一)出租人在房屋租赁合同中的风险规避
Leasing Of Real Estate Property——Perspective Of The Leaser
活动背景介绍:
Event Background
在房屋租赁合同中,出租人作为将房屋交付他人使用、收益并向对方收取租金的一方,往往处于强势地位,但实际在租赁过程中,如何尽到身为出租人的义务,最大限度地保障自身的权利是所有出租人关注的焦点。
L-Council通过与企业法务沟通中了解到,出租人对于租赁合同签订、履行、解除过程中的潜在风险防不胜防:
l 出租方与承租方签订房屋租赁,但房屋还未交付给承租方的情况下,因为资金周转等困难,将租赁房屋转让给第三人,这种情况下是否仍适用“买卖不破租赁”原则?租赁合同是否仍然有效?出租方又如何应对承租方以“优先购买权”做出的抗辩并且要求赔偿?
l 有时商铺对租赁店面进行维修时,会请店员直接进行维修,未找专业修理人员,若因此因房屋质量问题使店员受到伤害,也未申请工伤认定,那么出租人是否因负有“瑕疵担保”义务而承担所有侵权责任赔偿?
l 现在有一种新型的出租方式叫“短期租赁”,对于一些移动办公的企业进行日租、月租,出租方除了会出租办公地点外,还会提供WIFI、打印机、电脑等,但服务器属于出租方,若在租赁合同中约定“若信息一旦泄露,出租方概不负责”,一旦发生信息泄露,条款是否有效?出租方将面临哪些风险?
l 企业成立之前,筹备组人员会先进行房屋租赁,个人签字,也无公章,企业注册时会将租赁的房屋地址作为企业注册地址,若其不续租,也无法联系到其个人,那么如何解决企业注册地址问题?滞留在租赁房屋内的办公器材出租人是否有权处理?如何处理?
l 房屋租赁合同约定承租人不得转租,后承租人与第三人签定合作经营协议,实际由第三人固定交纳管理费,是否属于转租,出租人是否可以解除合同?合作经营协议与转租协议如何进行区分认定?
l 因承租人违约导致的租赁合同解除,法院对出租人的利益损失如何衡量?
至此,L-Council本期电话会议邀请到在房产领域有丰富审判经验的法官结合具体审判案件与我们法务同行进行交流和分享,以帮助法务同行更好地应对企业面临的实际问题。
谁应该参与:
Who should attend?
中外资企业法务人员
In-House Legal Counsel
活动演讲嘉宾:
Invited Speaker:
上海地区法官
流程安排:
Schedule:
15:00 会议开始 主持人致辞
15:05 租赁系列(一)出租人在房屋租赁合同中的风险规避
l 出租人在合同签订过程中的风险
△出租人的资质要求、审查应对
△免责条款的制定、合同无效防范
l出租人在合同履行过程中的风险
△房租拖欠的应对及滞纳金的设定
△房屋移交、转租中的权利义务
△拍卖、抵押、查封的损失最小化
△预售房的产权维权及短租房的隐藏风险
l 出租人在合同解除过程中的风险
△解除权的合法行使
△自身违约的司法救济
△动迁、违建时自身权益维护
l 出租人在合同解除终止后的权益维护及追偿
△恢复原状VS折价补偿
△房屋作为企业注册地址的处理
△利益损失的计算及追偿
16:00 Q&A 环节
16:30 会议结束
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