企业在租赁合同中的风险规避及”营改增”背景下租赁合同条款变更及谈判

背景介绍

房产物业租赁一直是LCOUNCIL平台上众多企业法务所关注的内容，因为企业的办公楼、仓库、店铺等大多都是租赁而来。在经济形势下行的情况下，因租赁而产生的纠纷越来越多，从租赁合同的签订，到租赁物使用，再到租约的终止，每一个环节都可能会产生各式各样的纠纷。如何控制风险以及纠纷发生后如何降低损失是法务同行尤为关注的问题。

目前城市在进行改造，进行房屋拆迁，往往承租方未在征收人序列中，业主产权更换，利益有保障，在征收条例简化或者合同约定不明的情况下，承租方作为实际使用人是否可以向政府谈判获得补偿？承租方应该如何在合同中细化约定以防范自身风险？——某大型建材企业

作为承租人，在租期未到期的时候提前解约，虽然合同约定承租人提前解约要支付剩余的租期所有的租金作为违约金，但这种情况下在诉讼中，法院支持出租方主张的可能性会有多少，或者可能会主张多少个月的租金？——某服装企业

作为出租方，在房屋租赁合同中会约定“用水用电满足承租方经营所需”，但在实际过程中，往往满足不了，需要进一步改善用水用电条件，出租方如何弥补减少自身损失？——某多元化集团

关于合同终止时的赔偿问题，在签订租赁合同时约定商场要达到一定的开业率，当这个没有得到满足的时候，出租方会给承租方一定的免租期，但如果商场一直无法满足开业率的条件，承租方可以以此为由解约，但问题在于承租方是否可以基于合同约定的免租期获得赔偿？——某快消品企

而2016年3月18日召开的国务院常务会议决定，自2016年5月1日起，中国将全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全部纳入营改增试点。LCOUNCIL从法务同行中了解到营改增对于房产物业租赁也将产生非常重大的影响，他们也向我们反馈很多目前很关心的问题，例如：

营改增之后，作为法务部门在合同拟定及审核过程中应该关注哪些内容？目前了解，由于营改增，很多出租方都开始增加租金，出租方希望对还未到期的合同进行租金上的调整，但承租方肯定是不愿意的，那么在此情况下出租方如何与承租方谈判？——某房地产企业

以前公司签订的租赁合同中一般会涉及到一个免租期的条款，但据说营改增之后，租赁合同中规定的免租期，将会很有可能面临应视同销售货物或劳务缴纳增值税的风险。对此，企业如何进行合同条款的调整？——某快消品企业

为此，LCOUNCIL本期“企业在租赁合同中的风险规避及”营改增”背景下租赁合同条款变更及谈判”Workshop将邀请邦信阳·中建中汇律师事务所合伙人周晶敏律师，带领与会的企业法务共同探讨目前企业在租赁合同中如何进行风险规避。同时，针对营改增背景下企业租赁合同风险及应对邀请周晶敏律师和上海德勤税务师事务所有限公司高级税务经理程琳女士从法律和财税两个视角提出可行性建议。

通过此次活动，您可以收获：

面对面的直接交流和深入探讨，了解目前租赁合同风险中最新动态；

法律和财税两个视角检视营改增背景下企业租赁合同风险及合同条款变更、谈判；

详细的疑难问题解答及可操作性建议。

活动流程：

13:00~13:30 签到

13:30~13:35 活动致辞

13:35~14:45 企业在租赁合同中的风险规避

一、签约时的法律风险管控

1、签约主体的资质及权限审查

2、对租赁房屋的审慎调查

3、租赁合同的核心条款关注

二、租赁房屋使用中的常见争议

1、租赁房屋的装修问题

2、租赁房屋的瑕疵担保、维修及索赔

3、转租中法律风险（与合作经营、联营、承包、柜台租赁的区分）

三、租约的终止与租赁房屋的返还

1、由于业态或者经济形势变化导致无法继续经营，承租人该如何提前退租？

2、出租人原因导致租约解除的法律问题

3、房屋返还所涉法律问题

14:45~15:25 互动问答

15:25~15:40 茶歇

15:40~16:30 法律和财税视角看”营改增”背景下租赁合同条款变更及谈

                1.“营改增”对租赁合同条款有哪些影响？（法律视角）

                2.“营改增”对租赁合同条款有哪些影响？（财税视角）

                3.“营改增”后租赁合同条款的协商谈判及应对建议

16:30~17:00 互动问答

活动嘉宾：

周晶敏 邦信阳·中建中汇律师事务所 合伙人

上海邦信阳·中建中汇律师事务所合伙人

上海市律师代表大会代表，上海市律师协会基金业务研究会委员

上海市黄浦区律师工作委员会副主任，上海市黄浦区青年律师联谊会会长

上海市黄浦区青年联合会常委

周律师擅长土地储备及前期开发、建设工程、房地产兼并与收购、工业及物流地产买卖和租赁、信托及私募股权投资等专业领域。曾代表客户进行的交易涉及土地前期整理及储备，房地产项目的开发与建设，资产处置，私募基金的设立及投资，商用、混用及住宅项目的交易，以及工业物流地产的开发和收购。

此外，周律师在诉讼、仲裁、行政复议和诉讼等领域具有丰富的服务经验，曾代理房地产与建设工程、公司股权纠纷、外商投资、国际贸易等各类诉讼和仲裁案件数百件，其中许多案件系由各地高级人民法院、最高人民法院等审理的重大疑难案件。

周晶敏律师作为主要撰稿人之一，参加了上海市政府法制办和上海市土地储备中心共同主持的“上海土地储备制度研究”课题；参与撰写上海市律师协会主持的《律师办理土地使用权有关业务操作指引》。

程琳 上海德勤税务师事务所有限公司

程琳女士是上海德勤税务师事务所有限公司的高级税务经理，拥有超过10年的税务专业服务经验。

自2005年于上海加入德勤，程女士曾为众多客户包括高成长民营企业、大型全国性及跨国性企业提供服务。

程女士的专业经验包括：提供企业集团的整体税务评估和税务筹划、公司（业务）架构重组、税务合规服务、首次上市服务（IPO）项目的税务复核和税务咨询、为收购和合并项目所作的税务尽职调查等服务。

程女士所服务的行业非常广泛，包括房地产业、高科技行业、生物医药行业、餐饮业、酒店业、零售业等行业。

程女士是中国注册会计师和中国注册税务师。