立足风险——企业房产物业租赁实务问题解析
背景介绍
作为企业的经营立足之地，房产物业一直是企业存续的必要条件，对零售、物流、制造等行业企业尤为重要。企业的商铺、仓库、厂房等经营用地多是租赁而来，在整个过程中会遇到各种矛盾与纠纷。这些问题往往具有特殊性，虽有法律法规，但如何应用、如何把握却困扰着法务同行。
在2014年3月6日“法务与商贸”系列活动之（4）企业房产物业租赁实务问题解析与风险梳理“电话会议中，主讲法官为大家详细介绍了房屋租赁合同的条款与效力、合同解除、房屋转租、房屋与买卖、抵押交叉等内容。同时，法官还帮助法务同行分析各自在房产土地租赁方面的疑难问题，并提出可操作性的建议。
同行问题
“我们有碰到在实际租赁的谈判或者合同签署过程中，出租方有时候比较强势，要求我方在合同中添加租赁空档期的约定，承租方在单方提前终止租赁协议时，需要补偿出租方租赁空档期所有租金，通常法院是怎么看的呢？”
“在合同解除的法律后果中有一类是房屋腾退，我们有时候也会碰到过单方提前终止，大家协商好，出租方出于还没有收到你的违约金，他会阻拦你把房屋内本身属于自己的物品搬出来。由于出租方的阻挠导致我本身的财物留置在那边，这种属不属于我对房屋的占有呢？属不属于租赁这个用途呢？”
“关于合同效力的问题，实践中我们签的是类似于预租的合同，可能他刚刚拿到了这个土地的土地证我就和他签了一个合同，很难在整个履行过程中去兼顾到他是不是已经拿到规划证了，是否是按照规划去施工，这些可能是我不太会去监控的。可能在合同履行了N多年之后，突然之间出租人他说这个规划是没有经过验收的，工程是没有经过规划的，他主张合同无效。在这种情况下我们能不能说其实他是没有权利来主张无效的，还是说因为他是违法建筑，所以我就直接由法律去认定他是一个无效的合同？”
“我们是跟二房东直接签署的，我们俗称的二房东不是跟房屋的所有权人直接签署的，但是在实践中我们在签租约前往往会要求二房东提供相应的具有合法转租的证明，但是往往我们在实践中得不到这样的一个文件，二房东只会给我们提供他跟大业主之间的一些租约复印件，他会掩盖掉一些比较敏感信息。但是在这种情况的话，如果我们跟二房东签约的话，到时候会不会影响我们这个合同的效力呢？”
……
同行反馈
“我觉得今天的话题让同行们收获很多，疑难的问题特别多，所以我们特别希望还有更多的机会能跟法官一起交流”
“今天的讲座对我们公司来说太有价值了，因为我们公司主要的日常法律工作就是跟中院打交道，所以能够跟老师学习交流这些审理案件的经验以及疑难问题解答，我感觉非常好”
“今天的讲座内容很棒，希望再组织一次类似的课题讲座”
……
经过“法务与商贸”系列活动之（4）企业房产物业租赁实务问题解析与风险梳理“的初次尝试，L-Council了解到法务同行在房产租赁方面的需求不仅在于法官主讲理论，更多的还在于疑难问题解答。
综合以上需求，本次Workshop将以“1:1”的时间分布进行组织。一半时间交由法官主讲，一半时间解答疑难问题。
活动亮点：
● 系统全面的法律法规及相关内容介绍；
● 生动而典型的案例介绍及操作指导；
● 面对面的直接交流和探讨；
● 权威而详细的疑难问题解答及可行性建议；
● 1:1的时间分布，讲授与解答相结合。
活动流程：
13:00~13:30 签到
13:00~13:45 活动致辞及参与同行介绍
13:45~14:45 法官审理实务中房产土地常见法律法规及具体内容
◇ 房屋租赁合同
☆ 租赁合同概述及常见合同条款（格式条款等）
☆ 合同效力相关问题（违法建筑、改变租赁用途等）
☆ 合同履行及解除相关纠纷
◇ 租赁与买卖、抵押交叉等其他问题
14:45~15:00 茶歇
15:00~16:15 常见问题解答及法务同行提问
◇ 出租方格式条款冗长复杂，且常有不合理费用条款？
◇ 租赁目标物业没有房产证、土地证，或者存在没有通过消防验收等各种瑕疵，难以
预判法律风险，不知如何选择？
◇ 租赁合同履行过程中发生的如搬迁、租金纠纷、维修纠纷等问题？
◇ 租约解除的各类问题，如单方提前解除、交接过程中各种费用的计算等问题？
◇ 各类租赁、合营模式的合法性和可行性，法院如何认定？
16:15~16:30 会议总结
